לעתים קרובות קוראים שואלים אותי מה גישתי לגבי נדל”ן או מדוע איני קונה דירה. עד כה נמנעתי מהנושא כי הרגשתי שהוא כללי מדי. עם זאת אחרי פניה נוספת שקיבלתי אמש ומעט מחשבה – זה נושא כל-כך חשוב למשקיע או לקורא הממוצע שהוא שווה השקעה של כמה שורות. ניתן לומר שבטווח של 30 שנים הבחירה בין שוק ההון לנדל”ן יכולה בקלות להוביל להבדל של מיליונים רבים.
כאמור, אני באופן אישי שוכר דירה ומשקיע ב-100% מניות, ואין לי שום כוונה לקנות דירה. אפילו ויתרתי על זכיה במחיר למשתכן בפרויקט שווה במיוחד ברעננה בו זכו 24 משתתפים מתוך 4,000 נרשמים. נרשמתי להגרלה בלי הרבה מחשבה אך בסוף כשהיה צריך להחליט ובניתי את האקסל – זה פשוט לא השתלם. כיום, לאחר שנתיים, אני יכול להגיד אובייקטיבית שצדקתי כשויתרתי.
אני חושב ששכירת דירה וקניית מניות זו באופן ברור הדרך הכלכלית הנכונה, ועם זאת – היא כל-כך חריגה בישראל שזה הספיק כדי לסדר לי כותרת בדה-מרקר, ואני מקווה לפרט קצת יותר במאמר זה. במאמר זה נבחן את ההבדלים בין שכירות לקניית דירה יחידה למגורים. אם היינו מדברים על אדם שכבר יש לו דירה ושוקל לקנות דירה להשקעה, ענייני המיסוי וההתעסקות עם שוכרים היו מטים את הכף עוד יותר לטובת שוק ההון.
לקנות או לשכור דירה – מבט כלכלי רציונאלי
בערים הגדולות בישראל תשואת השכירות על דירת מגורים היא מתחת ל-3%. התשואה נמוכה יותר באזורים טובים ומרכזיים (תל אביב ושכונות טובות) ובבתים יקרים יותר מאשר בפריפריה ובבתים קטנים וישנים. במקומות בהם התשואה גבוהה יותר משקפת סיכון. דירות קטנות וישנות מושכרות לעתים קרובות לשוכרים בעייתיים שדורשים התעסקות (ובמקרים מסוימים- לא תאמינו עד כמה..)
הערה לפני שנמשיך – חלקכם בוודאי עוסקים בנדל”ן והמספר 2.5% נראה לכם נמוך מדיי. ברור לי שיש משקיעים ממולחים שמצליחים להשיג עסקאות טובות מכונסי נכסים (בתור מי ששימש כונס נכסים על לא מעט דירות – אני מבטיח לכם שזה נדיר) או מכל מיני סבתות או זוגות מתגרשים, אבל זה בהחלט לא המקרה המייצג, בדיוק כמו שהתשואה שלי בשוק המניות היא לא תשואה מייצגת בשוק המניות.
לכן המקרה המייצג יהיה דירה ששווה 2 מיליון ש”ח ומשיאה שכירות ברוטו של 60,000 ש”ח לשנה, כלומר 5,000 ש”ח לחודש. גם אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש ישולם מס רכישה של סביב 9,000 ש”ח (מעל 100,000 ש”ח במקרה של דירה שניה) פלוס עלויות עסקה ועורך דין.
מדמי השכירות יש להוריד חודשים ללא שוכר ותיקונים בדירה ובבניין ונגיע לתשואה נטו של כ-2.5%. אך מה עם עליית ערך? ובכן, אני חושב שניתן לומר שדירות נוטות לשמור על ערכן הריאלי, אך אני לא בטוח שאפשר לסמוך על עליית ערך בעשורים הקרובים, שכן בשני העשורים האחרונים מה שדחף את עליית המחירים זה שיפור חד בשכר וירידה חדה בריבית. שימו לב שאיני מפריד בין דירה שאתם גרים בה לבין דירה שאתם משכירים – כי מבחינה כלכלית אין הבדל כלכלי בין המקרים – בשניהם אתם מרתקים 2 מיליון ש”ח בתמורה להחזר של 2.5% בין אם דרך תשואת שכירות ובין אם דרך חיסכון הוצאות שכירות – זה אותו הדבר.
למעשה, ניתן להקביל רכישת דירה והשכרתה לרכישת אגרת חוב ארוכה צמודה למדד (כלומר, מתן הלוואה צמודה למדד) בריבית של כ-2.5%, וזו אפילו לא אגרת חוב בטוחה במיוחד אלא עם סיכונים לא קטנים (שנגיע אליהם בהמשך). הדימיון בין דירה לאג”ח דיי ברור – הדירה משיאה לרוב החזר שנתי דיי יציב וידוע מראש, שבממוצע עם השנים יעלה עם עליית המחירים במשק ועליית השכר הממוצע. נקודה זו גם מסבירה, אגב, את עליית המחירים שראינו במחירי הדיור משנת 2007 – שכן גם מחיריהן של אגרות חוב עלו בחדות עקב ירידת הריבית במשק! ככל שהריבית במשק יורדת, כך אגרת חוב המשלמת 5,000 ש”ח לחודש שווה יותר.
לעומת זאת, שכירת דירה דומה ללקיחת הלוואת אנונה (Annuity) צמודה למדד בריבית של 2.5% בה אתם משלמים תשלומי ריבית בלבד, ופטורים מתשלומי קרן.
כלומר, ניתן לומר שהתשובה לשאלה האם לשכור דירה מקבילה לשאלה האם הייתם מעוניינים לקחת הלוואת אנונה צמודה למדד בסך 1.5-2 מיליון ש”ח בריבית של 2.5% לשנה.
אם התשובה היא שלא היה לכם מה לעשות עם הכסף והוא היה שוכב בעו”ש או מניב פחות מ-2.5% לשנה – קניית דירה יכולה להיות מתאימה עבורכם.
אם לשלם ריבית של 2.5% בלבד בלי תשלום קרן נראית לכם כמו מציאה מדהימה (!) ואתם משוכנעים ברמת וודאות גבוהה שתניבו הרבה יותר מכך אם תשקיעו את הכסף באפיק אחר – כדאי לכם לשקול לשכור דירה ולהשקיע את הכסף באפיק אחר.
מה יקרה אם תשקיעו את הכסף שלא קניתם בו דירה במניות? כיוון שאנחנו מדברים כאן על השקעה לעשרות רבות של שנים והיות והתשואה הממוצעת בשוק המניות היא 8-10% לשנה, ניתן לומר בסבירות גבוהה מאוד שרכישת דירה על פני שכירת דירה והשקעה במניות תעלה לכם בפספוס תשואה פוטנציאלית עצומה. בטווח של 30 שנים ניתן לצפות לתשואה של בערך פי עשרה במניות, ובערך פי 2-3 בנדל”ן.
במבט הכלכלי-רציונאלי בין רכישת דירה לשכירות והשקעה במניות- זו למעשה כל התורה כולה! בכל זאת, כדי באמת להקיף את הנושא הזה בואו נדון ביתרונות ובסיכונים של כל אחת מהאפשרויות.
שיקולים נוספים ויתרונות ברכישת דירה
נתחיל מאחד הנושאים שעולים לעתים קרובות כיתרון לרכישת נדל”ן – היכולת למנף. כשאנחנו קונים דירה אנחנו ממנפים אותה בעזרת משכנתא, ותודות למינוף התשואות אמורות להיות גבוהות יותר, לא? אלא שלמרבה הצער, מינוף עוזר לנו להגדיל תשואה רק כשההשקעה שאנחנו עושים היא בריבית גבוהה יותר מריבית ההלוואה ובמקרה של משכנתאות ובפרט משכנתאות ארוכות וצמודות למדד –נתוני בנק ישראל מראים שהריבית היא לכל הפחות 3%. כלומר, כל עוד התשואה של הנכס היא מתחת ל-3% המשכנתא פוגעת לנו בתשואה ועליית ערך גם היא לא תעזור לנו כי היא בדרך כלל תבוא גם עם גידול בהלוואה בשל ההצמדה למדד. כל זה אפילו בלי להתחשב בעמלות, ביטוחים, יועץ משכנתאות ושאר עלויות של המשכנתא עצמה. לכן כלל איני מחשיב את המינוף בדירה כיתרון.
[הערת אגב – יותר מדיי פעמים אני שומע ממשקיעים שניתן “לשלם את המשכנתא עם דמי השכירות” ולקבל דירה ללא משכנתא עוד כמה 20-30 שנה. אלא שאלמלא אתם מביאים את רוב עלות הדירה כהון עצמי מהבית – ה’טריק’ זה פשוט בלתי אפשרי ואם הבאתם את הכסף מהבית – זה לא ממש טריק נכון? אתם מוזמנים לשחק עם מחשבון השפיצר באתר ולבדוק. ]אז היתרון הראשון שנדבר עליו ברכישת דירה הוא תחושת ביטחון כלכלי – יש אנשים שזה פשוט עושה להם חם בלב לדעת שהקירות רשומים על שמם ושאין ‘בעל בית’ מלבדם (ומלבד אולי מנהל מקרקעי ישראל, שכן רוב הקרקעות בישראל הן בחכירה מהמנהל).
היתרון השני גם הוא פסיכולוגי – עידוד חיסכון. זה נכון במיוחד כאשר קיימת משכנתא. כאשר אנחנו משלמים משכנתא אנחנו בעצם מעבירים כסף לחיסכון (בדוגמה מקודם – אנחנו קונים אג”ח בתשואה של 2.5%) ומכיוון שהמשכנתא נתפשת כהוצאה מחויבת המציאות (אחרת הפקידה המעצבנת מהבנק מתקשרת ומאיימת) נדיר שתפספסו תשלום וזה מקביל להעברת אלפי שקלים לחיסכון. אני אשאל אתכם כך – כמה ישראלים ממוצעים היו מצליחים לחסוך בחודש 6,000 ואף 8,000 ש”ח לחודש שלא דרך משכנתא? כנראה שהרבה פחות.
יתרון שלישי הוא יכולת התאמת הבית – אתם יכולים להוציא עשרות אלפי שקלים על שבירת קירות, מאות אלפי שקלים על מטבח חדש והכל כיד הדימיון. אם יש לכם טעם ייחודי והתאמת הדירה קריטית עבורכם זה מהווה יתרון מסוים לרכישת דירה, אך מנגד ככל שהטעם שלכם יותר ‘מיוחד’ (שברתם את כל הקירות בבית כדי שיהיה אוויר וכל המשפחה ישנה באוהלים בסלון) ככה תתקשו יותר למכור את הדירה לאחר מכן, כך שגם אם יש אשליה של ‘חופש’ ויכולת לעשות מה שבא לכם – מניסיוני כל הזמן בעלי דירות מדמיינים בראשם את הרוכש הפוטנציאלי של הדירה ובכל זאת – גם כשאתם חושבים שהשיפוץ יעלה את ערך הדירה – בפועל רוב עלות השיפוץ תרד לטימיון.
סיכונים ברכישת דירה
הסיכון הראשון שיש לשקול ברכישת דירה הוא בעיות בדירה עצמה, והסיכונים הם באמת כיד הדימיון. בעיות צנרת, חדירת מים לקירות, דליפה מהדירה שלכם יכולה לגרום נזק עצום לשכנים למטה ודליפה מהדירה מעליכם תגרום נזק עצום לכם, עובש עקשן, שריפה אצלכם או אצל השכנים הלא מבוטחים, תקרה מתפוררת, טרמיטים רגילים וטרמיטים משודרגים, דוכן ירקות רועש, מפעל מזהם או בית חולים לחולי קורונה יכול להיפתח לידכם, אתם יכולים לגלות אנטנת 5G או קו מתח גבוה ממש ליד החלון של הילדים. מלבד זה יש לנו סכסוכי שכנים ושכנים מרעישים (כולל בעיית הקריוקי המפורסמת). בתי ספר או גנים גרועים באזור ועוד ועוד. כל אחת מהבעיות האלה יכולה לגרום לכם לרצות לארוז את הדברים ולעבור הלאה – אבל בדירה בבעלות מעבר זה הליך יקר (במסים, מתווכים והתאמות הדירה) וממושך. כמובן שגם בדירה שקניתם להשקעה ייתכן ששוכר יכול לגרום לכם נזק עצום לבית ולהיעלם או לסרב להתפנות מהדירה ולעלות לכם בכמה חודשי שכירות.
הסיכון השני ששווה להיות מודעים אליו הוא סיכון משפטי או תכנוני, וגם כאן האפשרויות רבות כיד הדימיון. מספיק שאדגים בכמה מקרים שהגיעו אליי כעורך דין: באחת מפשיטות הרגל בהם שימשתי כנאמן פושט הרגל היה נוכל שנהג לאתר דירות שבעליהם נופשים בחו”ל, לפרוץ אותן, לזייף תעודות ולהציג את הדירות למכירה. הרבה מאוד רוכשים תמימים נפלו כך בפח במאות אלפי שקלים, ואף אחד מהם לא חשב שזה יקרה לו.
במקרה נוסף הגיעה לקולגה שהתייעץ עמי משפחת ‘כהן’ שרכשה דירה ממשפחת ‘לוי’. הדירה באמת הייתה שייכת למשפחת לוי והייתה רשומה על שמה בטאבו. יום אחד צצה משפחת ‘ראובני’ שחזרה רק עכשיו מחו”ל אחרי שהות ארוכה וגילתה שהדירה שהשאירו ריקה בארץ נמכרה תחת רגליהם, והתברר שככל הנראה מי שמכר את הדירה למשפחת לוי זייף את מסמכיהם. משכך, דרשה משפחת ראובני לבטל את המכירה למשפחת לוי וכמובן את כל שרשרת המכירות לאחר מכן, כולל למשפחת כהן ! יש לומר שגם אם הטענה של משפחת ראובני נכונה הרי שייתכן ותקנת השוק תגן על משפחת כהן. בכל אופן, משפחת כהן התמימה תאלץ לשלם בתור התחלה סכום נכבד לעורך-דין, ולהיוותר עם סיכון מהותי לאבד את הדירה על אף שפעלו לכאורה כשורה! מכאן הנושא יכול להתגלגל לתביעות רשלנות נגד העורך דין שייצג בעסקה וכולי וכולי.
מקרה אחרון שהגיע לקולגה ששווה להזכיר הוא דירה שנרכשה שהתברר לאחר מכן שאינה רשומה כראוי, עמוסה בחריגות בנייה ואינה רשומה למגורים בטאבו. מקרים שכאלה יכולים להגיע בקלות לצווי הריסה ולסאגה משפטית בת עשרות שנים.
כשנתקלתי במקרים כאלה בהם רכישת דירה פגעה פגיעה כלכלית קשה במשפחה תמימה אני תוהה כיצד זה שבישראל רכישת דירה נחשבת לעסקה כל כך סולידית – וזה אפילו בלי לדבר על מינוף..
סיכון שלישי הוא חוסר התאמה שנוצר בין מקום המגורים לאורח החיים שלכם. מקומות לימודים ועבודה יכולים להשתנות ברגע והפקקים הם מקום אומלל לבלות 3 שעות ביום (מניסיון). עם זאת, כאשר השקעתם זמן מחשבה וכסף בשבירת קירות ובחירת מטבח – קשה לרוב האנשים לשכוח מ’העלות השקועה’ ולעבור דירה, מה גם שהעלויות במכירת ורכישת דירה גבוהות בהרבה, כולל מס רכישה נוסף. כך, בעוד עשור תמצאו את עצמכם תוהים כל יום בדרך לעבודה בפקק ביציאה מהשכונה- למה אתם בכלל גרים איפה שאתם גרים, אך מתקשים לעשות את המהלך המתיש ומלא המתווכים של למכור ולקנות דירה.
יתרונות בשכירות
ניתן לסכם את היתרון בשכירות במילה אחת –גמישות. אתם יכולים תמיד לגור קרוב לעבודה שמתחלפת, לבתי ספר טובים או לכל מה שחשוב לכם. אתם לא בטוחים שאתם רוצים לגור בפתח תקווה? או בדירת גן? אתם יכולים לנסות לשנה בעלות צנועה.
בנוסף, אתם מרוויחים גמישות פיננסית – את הכסף שלא קניתם בו דירה אתם יכולים להשקיע איפה שאתם רוצים בתוחלת תשואה גבוהה בהרבה – כולל בחברות נדל”ן או בבנקים. סוג נוסף של גמישות פיננסית מתבטא בכך שאם כיום 5,000 ש”ח לחודש זה סכום מתאים עבורכם אך אחרי קידום בעבודה תרצו להשתדרג תוכלו לעשות זאת בקלות, וכך גם במקרה ההפוך (נאמר במצב של פיטורים או צורך כלכלי אחר).
חסרונות וסיכונים בשכירות
חסרון אחד בשכירות הוא חוסר יכולת להתאים את הדירה. בכל זאת, יש לומר שבעיניי שוכרים מרגישים יותר מדיי ‘פראיירים’ כשהם משקיעים בדירה בשכירות לעומת דירה בבעלות. בעלי דירות מרגישים מאוד בנוח להשקיע עשרות ומאות אלפי שקלים על שיפוצים במחשבה שהם ‘משביחים את הנכס’ אך גם במקרה האידיאלי ניתן לומר שפחות מחצי מעלות השיפוץ נוספת לשווי הנכס. לכן, גם אם בעל הדירה לא מסכים להשתתף (ומניסיוני סביר שהוא יסכים) להשקיע ולהפוך דירה בשכירות לנעימה יותר זו הוצאה סבירה לחלוטין בעיניי, אך ברור שלא תתקינו ג’קוזי או תשברו קירות ולסדר מחדש את החדרים ללא הסכמת המשכיר.
עניין חשוב נוסף שצריך לחשוב עליו בשכירות והשקעה הוא האם אתם מסוגלים לחסוך את הכסף שהייתם מוציאים על דירה ולהשקיע אותו בצורה יותר טובה. אם אתם יודעים שאתם מסוג האנשים שפלוס של כמה מאות אלפי שקלים בבנק עושה להם חשק לצאת לשופינג מסביב לעולם – יכול להיות שדירה תעזור לכם מבחינת משמעת החיסכון. גם אם כן תצליחו לחסוך – האם תהיו מסוגלים להשקיע את הכסף במניות או בתעודה מחקה או שהוא ישב לו בעו”ש. האם תהיו מסוגלים להשאיר את הכסף בהשקעות ולא לגעת גם כשהכותרות יפחידו? הנקודה הזו היא בדיוק הסיבה שלמרות שנדל”ן למגורים היא השקעה נחותה לשוק ההון – המשקיע הממוצע בנדל”ן עשה תשואה גבוהה יותר מהמשקיע הממוצע במניות. הפתרון? להשקיע בחוכמה, להעביר למנהל שאתם סומכים עליו או להשקיע בתעודה מחקה ולא לגעת.
החיסרון והסיכון הבא בשכירת דירה – המשכיר. כולנו שמענו סיפורי אימה על משכירים שמעלים מחירים בחדות או לא מוכנים לתקן בעיות בדירה. כמה טיפים בנושא זה משוכר דירות ותיק ומעורך דין שטיפל בכמה תיקי שכירות. ראשית, תשתדלו לכלול אופציית הארכה מוגדרת מראש בהסכם השכירות עם מחיר ידוע מראש, וכן לפרט ולתאם עם המשכיר אילו הוצאות יחולו עליו.
שנית, כשאתם קונים או שוכרים דירה אתם בדרך כלל מנהלים דיון מול המוכר או המשכיר ישירות. אדם שיש לו אינטרס להמעיט ולהחביא כל פגם. לכן, דאגו להחליף כמה מילים עם השכנים לידכם, קצת לרכל (כולל על המשכיר) ולראות אם נאים השכנים בעיניכם. עם זאת, שימו לב ליתרון משמעותי שיש לשוכרי דירות – במקרה של שוכרים יש לכם גורם נוסף שמכיר את הדירה, את משכיר הדירה, את השכנים ואת כל שאר הבעיות המוחבאות בדירה – השוכרים הקודמים. הטיפ שלי הוא – בקשו את הטלפון של השוכרים הקודמים מהמשכיר ואל תוותרו על שיחה איתם. מבחינתי אם המשכיר נמנע מכך – זה דיל ברייקר. באחת הדירות שהיינו קרובים מאוד לשכור סיפרו לנו השוכרים הקודמים שמתחת לצבע החדש בו היו צבועים הקירות הייתה בעיית עובש שהמשכיר ‘שכח’ להזכיר. אל תשכחו לשאול על המשכיר וההתנהלות איתו.
טיפ נוסף קשור לבעיה נוספת שאתם עלולים להיתקל בה והיא משכירים בעייתיים. כעורך דין עצמאי היו לי כמה תיקים של שוכרים תמימים שנתבעו על ידי משכירים. באחד המקרים הסתבר שהמשכירה הקשישה נוהגת לתבוע כל דייר בטענות לתשלומים חסרים או בעיה בדירה בעת העזיבה. לכן, הטיפ שלי בהקשר הזה הוא לדאוג לתעד הכל. להימנע כמו מאש מתשלום שכירות במזומן גם (ואפילו במיוחד) כשהמשכיר מבקש זאת מכם. תעדו בוידאו את מצב הדירה בזמן העזיבה ותחתימו את המשכיר (אידיאלית גם זה יהיה בוידאו) שהחזרתם את הדירה במצב תקין וכי אין לו טענות. אם תנהגו באופן מחושב ומסודר ותדעו מה הזכויות שלכם- הסיכון שלכם להיתקל ב’משכיר מהגיהנום’ ירד דרסטית.
שורה תחתונה – לקנות או לשכור ולהשקיע?
לכל אחד מאיתנו יש נסיבות חיים ושאיפות משלו. מה שאני כן יכול לומר זה שאם תשקיעו את הכסף שהייתם משקיעים בדירה בתעודה מחקה על מדד מניות, תוסיפו כל חודש את הסכום שהייתם משלמים כמשכנתא מינוס מה שאתם צריכים לשלם כשכירות ולא תיגעו 30 שנה – בוודאות גבוהה מאוד תהיו מסוגלים לקנות בכסף שיהיה לכם בסוף התקופה 3-4 דירות.
בכל זאת, אם קריטי עבורכם שבבית שלכם יהיה מטבח שאתם חולמים עליו מגיל ינקות, או שבן או בת הזוג לוחצים, יכול להיות שתעדיפו בכל זאת לקנות בית. עוד שיקול ‘מוזר’ שאני נתקל בו בקרב חבריי שמתחתנים הוא שההורים מוכנים לעזור לזוג הצעיר ברכישת דירה, אך הם לא מוכנים לתת להם ‘סתם’ כסף. ייתכן שהלחץ החברתי והמשפחתי הזה הוא חלק משמעותי ממחירי הדיור הגבוהים בישראל.
בין אם אתם מחליטים לשכור ובמיוחד אם אתם מחליטים לרכוש – שיקלו את היתרונות והחסרונות בכובד ראש. אישית, אני ואשתי אוהבים את החיים בשכירות. אחרי שעברנו 2 דירות בשלוש שנים (האזור לא התאים לנו, התחלתי לעבוד) אנחנו כבר 4 שנים בדירה מיוחדת שלאט לאט הופכת קטנה עלינו ונהנים להתלבט מה היעד הבא ועד שנעשה זאת – הזמן בשוק ההון עובד לטובתנו.
אין באמור יעוץ השקעות או יעוץ משפטי מכל סוג שהוא, התוכן כפוף למדיניות הגילוי הנאות וזכויות היוצרים של האתר.
