הזכרתי לפני זמן קצר שאני מחזיק במניות רני צים. ההסבר שלי היה באופן מודע דיי פשטני כי אני בעצמי גיליתי את רני זמן קצר לפני כן (קרדיט ענק ליואב אורון שהפנה את תשומת ליבי לענף שאני בדרך כלל מרפרף עליו).
בפוסט הזה אנסה פורמט חדש ואסביר דיי בקצרה מדוע בחרתי לצרף את רני צים לתיק המאוד מצומצם שלי. אני חושב שעבור מי שמבין עניין – זה יספיק.
רני צים הוקמה בשנת 2009 והפכה לציבורית במרץ 2018. בבעלותה של צים כיום 6 מרכזים מסחריים פלוס מרכז מסחרי בני תקווה ועסקה נוספת לרכישת קניון בנצרת עלית שהוכרזה לפני מספר ימים. אלו הנכסים המניבים כיום:
ונכסים בייזום:
למרות שהטבלאות לעיל נלקחו מהמצגת למשקיעים שפורסמה בסך הכל לפני חודש היא במידה רבה כבר לא רלוונטית:
לפני שבועיים וחצי הוכרזה הרחבת הפעילות הפוטו-וולטאלית של רני צים, שלהערכתי תניב תוך שנים בודדות NOI של עשרות מיליונים.
לפני שבוע הוכרזה עסקה בה רני צים קנתה מרכז מסחרי בנצרת עלית מכונס נכסים.
בנוסף, ב-29.12.19 הוציאה רני צים הודעה לכאורה לא מאוד מעניינת על התקשרות עם קבלן בקשר לפרויקט בכפר סבא. משקיעים רבים רפרפו על ההודעה או לא חשבו שהיא מעניינת ופספסו את הפואנטה:
ה-31 מיליון הצפויים מהמשרדים והחניות הם NOI שלא ידענו עליו עד כה. עוד בונוס מטורף:
כלומר יש סיכוי לעוד שניים כאלה עם NOI של 31 מיליון כל אחד?! כל זה היה מידע חדש גם למי שמכיר כל מילה בדוחות של החברה. מבחינתי ההודעה הזו לבדה הצדיקה עליה של 50%-100% בשווי המניה (NOI של 31 מ’ שווה לבדו 500+ מ’- ועוד אופציה לעוד שניים כאלה?!). אך המניה הגיבה בעליה “מנומנמת” של 10%.
הערת אגב – בגלל שאת שנותיי המוקדמות כמשקיע ביליתי בשווקים יעילים יותר בארה”ב ובלונדון אני יודע מה התגובה הראויה להודעות כאלה. השוק הישראלי הוא ישנוני גם בהודעות טובות וגם בהודעות גרועות מה שיוצר הזדמנויות ענק.
ההשקעה בחברה הערבית
ההשקעה בחברה הערבית היא מאפיין מרכזי של רני צים. אני יכול לכתוב כאן אלפי מילים על כמה החברה הערבית היא מנוע הצמיחה של המשק, על התעסוקה והמשכורות העולות, העובדה שלא נהוג בחברה הערבית לקחת משכנתאות וההוצאה הפנויה היא עצומה.
לאותם לקוחות מעולים אין מרכזי קניות קרובים לקנות בהם – לעתים למאות אלפי אנשים אין מרכז קניות באזור שלהם, וכל מי שקונה בקניון ברעננה או בכפר-סבא רואה את התוצאות לכך – ערבים נוסעים עשרות קילומטרים ואף מעבר כדי להגיע לקניון נורמלי- ואנחנו מדברים כאן על 23% מהאוכלוסיה בישראל, שחברות הנדל”ן מתעלמות מהן אך שמחות לקחת את כספן לאחר שהם מטרטרים את עצמם לקניונים שרחוקים מאוד מהאזור שלהם.
מומלץ מאוד לצפות בכתבה הבאה מהדקה ה-51 על קניונים בחברה הערבית כדי לקבל קצת צבע. אגב, המרכזים האלה, בניגוד למרכזים בקניונים בישובים יהודיים, פועלים גם בשבת, ומהווים מוקד משיכה עצום גם ליהודים, כפי שכל מי שהיה בירכא בשבת יודע.
אז קיימת הזדמנות ענקית בחברה הערבית, ואני משוכנע שהמותג של רני – SEVEN – יהפוך לעזריאלי של החברה הערבית וסמל של יוקרה. כל רופא או עורך דין ירצה לומר שהמשרד שלו הוא ב-SEVEN ולא בסתם קניון או מרכז מסחרי (מה שבכלל לא קיים כרגע), אבל זה לא המאפיין העיקרי של רני צים.
המאפיין העיקרי האמיתי של רני צים הוא ניצול הזדמנויות.
קחו למשל קרקע שקנה רני בשדרות בשנת 2013 כדי לבנות מרכז קניות תמורת 17 מיליון. לאחרונה רני רצה עוד מזומן בכיס של החברה. הוא מכר את אותה קרקע, בלי השקעה ובלי כלום, תמורת 61.4 מיליון – פי ארבעה בשש שנים. לא חברה ערבית ולא כלום – פשוט הזדמנות.
קחו גם את הפרויקט הפוטו-וולטאלי – השקעה של 19.6 מיליון תניב 4.3 מיליון החל משנת 2021. תשואה של 22% ללא סיכון מלבד שהשמש לא תזרח, והכל בחוזים חתומים.
גם בלחם והחמאה של רני צים – הייזום – היא משיגה תשואה אדירה. קחו כדוגמה את הפרויקט ברהט. השקעה של 51 מ’ תניב NOI של 7 מ’ בשנה: קפ-רייט של 13.7% כשמה שנהוג בשוק כיום זה סביב 7%.
כל אלה רק דוגמאות לפעילותו של האיש והאגדה רני צים, שתמשיך ללא ספק עוד שנים רבות (רני בקושי בן 45). יש לזה חשיבות רבה, אבל לריאלים בינינו: בואו נדבר מספרים.
רני צים נסחרת ב-500 מיליון כיום . תוך 3-4 שנים להערכתי רני תהיה עם NOI של לפחות 140-150 מיליון ללא פרויקטים נוספים ולא כולל המגדלים הנוספים בכפר סבא שאולי יהיו (ואין לי בכלל ספק שיהיו – כאמור 3 תוספות הוכרזו רק בחודש דצמבר). אם המגדלים הנוספים יאושרו זה בכלל מטורף.
כמה זה שווה? אם נסתכל על מגה אור, חברה שגם כן מנוהלת היטב וממונפת יותר מרני (35% הון למאזן לעומת 43% אצל רני) אנו רואים שעל NOI של 163 מיליון מגה אור נסחרת ב-2.9 מיליארד, מה שמשקף לרני שווי שוק של 2.6 מיליארד עוד שנתיים-שלוש ב-low end של ההערכה ובלי פרויקטים נוספים, שבוודאות יהיו. גם אחרי שהם יהיו 2 מיליארד אין לי ספק שרני ימשיכו וימשיכו לצמוח.
כל זה בסיכון נמוך מאוד, עם מנהל/בעלים ברמה הגבוהה ביותר ועם הזדמנות אדירה של מאות אלפי אנשים שלא מקבלים מענה כיום.
בונוס שאולי לא יעניין אתכם, אבל מעניין אותי – השקעה ברני צים היא מבחינתי השקעה סוציאלית מהרמה הגבוהה ביותר. רני משפר באופן ישיר, בלי דיבורים, את החיים של מיליוני אנשים – גם ערבים וגם יהודים שנכפה עליהם לשמור שבת בשל מצב פוליטי. זה עושה לי טוב וכיף לי, על הדרך, לדעת שהכסף שלי משמש מטרה טובה.
אולי השופינג עוד יביא שלום.
הכותב מחזיק במניות ובאופציות רני צים, ואין באמור המלצה לבצע כל פעולה בניירות ערך.
