כפי שניתן להבין מהפוסטים האחרונים שלי (1,2) שוק הנדל”ן למגורים נראה לי כרגע מעניין מאוד להשקעה. מחודש לחודש אנחנו רואים את מחירי הדיור עולים לשיאים חדשים (לרבות במדד שפורסם אמש) בזמן שמניות הנדל”ן עצמן צונחות והתמחור שלהן מתכווץ.
בראיית מאקרו משקיעים מסבירים את הירידה במחירי הנדל”ן בהתייחסות לעליית הריבית וההחזר החודשי במשכנתאות צמודות הפריים. עם זאת, צריך לזכור שבסביבה אינפלציונית קיימת נהירה לנכסים ריאליים, ובפרט לנדל”ן. משקיעים רוצים להגן על הכסף שלהם מהאפקט השוחק של אינפלציה ברמות של 5% ואף למעלה מכך, וכשאפילו אג”ח ממשלתי צמוד נושא תשואה שלילית, דירות הן אחת הדרכים הבודדות לשמירה על ערך הכסף ובנוסף אף לקבל תשואה חיובית. כלומר, דווקא בסביבת הריבית/אינפלציה הנוכחית במובנים רבים קניית דירה הופכת להיות אטרקטיבית יותר משהייתה קודם.
בשל מגבלה לחשיפה ענפית, תחום הנדל”ן אינו יכול להוות משקל מהותי בקרן הנוכחית שלנו. לכן עלתה המחשבה להקים קרן נפרדת שתתמקד במניות נדל”ן – כולל נדל”ן יזמי, התחדשות עירונית, נדל”ן מניב וגם מעט חשיפה למניות המימון והאשראי הקשורות לענף ואפילו אג”חים בהזדמנויות המתאימות. לאחר חשיבה מעמיקה בימים האחרונים לדעתנו יש הצדקות משמעותיות להקמת קרן כזו:
–מבחר רחב של מניות, תחומים ומגזרים בתחום הנדל”ן בישראל ומבחר רחב של חברות שנסחרות עמוק מתחת לערך הכלכלי.
-שוק יחסית צפוי לקראת עשור מוצלח עם המון בניה והתחדשות.
–התאמה לחיסכון -בישראל רבים מהחוסכים עושים זאת במטרה לצבור כסף לקניית בית, בין אם עבורם ובין אם לילדים ולנכדים. השקעה בקרן כזו שנהנית מעליית מחירי דיור תואמת מטרה זו.
– עלויות עסקה – בדירה להשקעה קיים מיסוי כבד (כולל מס רכישה שזה מקרה חריג של מיסוי השקעה מראש), עלויות מתווכים, עורכי דין וסיכוני דירה ספציפית הופכים קניית דירה להשקעה ללא כדאית ביחס לחלופות.
– התאמה להשקעה אקטיבית – כפי שראינו קיימים פערי תמחור גדולים בין חברות הנדל”ן השונות ובין הענפים השונים בנדל”ן. בנוסף לכך, מחקר מעמיק מאפשר למשקיעים חרוצים לגלות נכסים חבויים, תב”אות וועדות – כל אלה הופכים את הענף למתגמל מחקר מעמיק וסטוק פיקינג כמו שאנו אוהבים לעשות. בנוסף, ניתן לצפות שחברות נוספות, בפרט בתחום ההתחדשות ישאפו להנפיק או לגייס הון בהקצאה פרטית מה שיכול להוות הזדמנות לקרן גידור הממוקדת וצוברת מוניטין בתחום.
– התזמון הנוכחי בו היצע הדירות מוגבל, הממשלה מתקשה בהשגת רוב לביצוע החלטות ורפורמות (מה שיגביל את ההיצע עוד יותר), האוכלוסיה גדלה בקצב הגבוה במערב, האבטלה בשפל, השכר עולה, כך שנראה כי והביקוש לדירות רק ילך ויתחזק. גם האינפלציה והריבית במידה רבה דוחקים בקונים למהר לקנות. בינתיים, מחירי מניות הנדל”ן בשפל של מעל לשנה לאחר ירידה של עשרות אחוזים, מה שנראה כנקודת פתיחה מתאימה להקמת קרן בתחום.
ידוע שהרבה יותר קל להקים קרן כשהשוק רותח או לכל הפחות כשהמניות בתחום מסוים בשיא, אך דווקא בימים כמו היום נוצרות ההזדמנויות הגדולות ביותר. עם זאת כדי שתוקם קרן צריך שגם משקיעים אחרים יראו את השוק באופן שאנו רואים אותו וכמובן שיבחרו להשקיע איתנו.
לפני שנשקיע עבודה ועלויות בהקמת הקרן אני מצרף שאלון קצר למי שמתעניין בהשקעה בקרן כזו. מכיוון שבקרן גידור מותר עד 50 לקוחות שאינם כשירים אז בניגוד לא חייבים, לפחות עד שתתמלא המכסה, להיות כשירים כדי להשקיע ומילוי הפרטים בשאלון שבקישור יסייע בשמירת מקום גם למי שאינו עונה על הגדרת לקוח כשיר בכפוף לסכום ההשקעה המינימלי שייקבע, למגבלת ניצעים וכמובן בכפוף לכך שהקרן בכלל תוקם.
תודה לקוראים ומקווה שהרעיון יהפוך למציאות.
לשאלות מוזמנים לפנות אליי בוואטסאפ/טלפון 054-6728675.
מסמך זה אינו מהווה הצעה להשקעה בקרן או הזמנה לקבלת הצעה כאמור. המידע במסמך זה אינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה, ואינו מהווה המלצה ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ השקעות ואינו תחליף לשיקול דעתו העצמאי של כל משקיע. אין לראות באמור משום הצעה ו/או המלצה להשקעה בניירות ערך מתחום הנדל”ן ו/או מכל תחום אחר.
